Le fantôme du logement cher plane sur la Russie

03.08.2011 — Analytique

La question du logement constitue l'un des thèmes les plus actuels en Russie. Les autorités dépensent des milliards de roubles du budget pour les programmes "Accès au Logement" et "Habitation", cependant seul 15% de la population du pays peut aujourd'hui acquérir son propre logement. En outre, ces chiffres incluent non seulement ceux qui ont la capacité d'investir directement quelques millions de roubles pour l'achat d'un appartement, mais également ceux qui remboursent des crédits-logement à taux élevés. À la veille des élections présidentielles de 2012, les experts pronostiquent une flambée des prix. Le correspondant de "RusBusinessNews" nous montre que le conflit entre les producteurs de matériaux de construction et les cheminots joue un rôle important dans ce phénomène.

Dmitri Medvedev et Vladimir Poutine promettent à l'unisson que d'ici 2015 le logement sera accessible à un tiers de la population du pays. Mais les nouvelles en provenance des chantiers vont à l'encontre de ces déclarations. La crise financière qui a fait rage en 2008-2009 a stoppé provisoirement la hausse des prix du mètre carré. Puis la demande pour l'immobilier a commencé à se rétablir, et en conséquence le coût des appartements n'a cessé de grimper. En été 2011, les producteurs de matériaux de construction qui avaient commencé à augmenter sévèrement les prix de leur production, se sont élevés contre le programme présidentiel "accès au logement". L'association des constructeurs russes a annoncé une augmentation de 70% du prix du ciment en août et septembre prochains, son coût devant atteindre 10 000 roubles la tonne.

Comme l'a déclaré à "RusBusinessNews" le Directeur des relations publiques de la SARL "SMPro" Roman Kouprine, en mai dernier le prix du ciment a augmenté "officiellement" de 4,3%, atteignant 2 343 roubles la tonne (HT). Cependant selon certains acheteurs, il aurait en réalité augmenté de 60 %. "Il est probable que cette hausse concerne également le ciment vendu au détail qui peut coûter jusqu'à 1,5 fois plus cher que sur le marché de gros", - souligne R. Kouprine.

Le Directeur exécutif de l'Union des entreprises de construction de la région de Sverdlovsk Youry Tchoumerine, prévoit qu'en août le coût du ciment dans la région pourrait atteindre 4 000 roubles la tonne. "Il est peu probable qu'il atteigne 10 000 roubles. Pendant la crise, les prix sont tombés jusqu'à leur limite la plus basse, et maintenant ils reviennent à leur ancien niveau", - remarque-t-il.

Il en résulte que le prix du métre-carré habitable pourrait augmenter d'environ 1 000 roubles. Un appartement de 60 mètres carrés, en raison d'un "bond" du ciment, coûtera en moyenne 60 mille roubles de plus.

Cependant, l'augmentation n'épargne pas les autres matériaux de construction. Du début 2011, le prix du béton a augmenté de 12,3 %, atteignant 3 061 roubles le mètre cube. Le prix des structures et des détails en béton armé ont subi une hausse de 4,9 % depuis le mois de janvier, atteignant 7 506 roubles le mètre cube.

Les producteurs accusent les cheminots de la hausse des prix. Comme l'Union régionale des industriels et des entrepreneurs de Sverdlovsk l'a indiqué à "RusBusinessNews", les usines ne peuvent pas assurer le transport de leur production en raison du déficit en wagons. Les SA "Sukhoilozhskciment", SA "Uralasbest", et la SARL "Usine d'éléments en béton armé de Neviansk" se sont retrouvées, face à cette situation complexe, contraintes à utiliser des transports automobiles voire à refuser certains contrats. D'après les données des analystes, en un an la production des entreprises de construction de la région de Sverdlovsk aurait augmenté de 30 %, mais leurs exportations n'auraient augmenté que de 12 %.

Aujourd'hui le manque de wagons empêche d'exporter environ 20 % de la production. Sur le territoire de "Soukhoïlozhskciment" attendent 120 wagons pleins de ciment et 90 vides, la station la plus proche Kounara étant déjà remplie de 360 wagons. De plus, les délais du circuit des wagons propres et loués de la compagnie ont considérablement augmenté. Au lieu de 4 à 5 jours, les wagons mettent 11 à 12 jours pour arriver jusqu'aux stations de déchargement.

"L'usine d'éléments en béton armé de Neviansk", en raison de l'impossibilité de décharger sa production, a été obligée de réduire un tiers de son personnel et se trouve dans une situation proche de l'arrêt. Le plus grand fournisseur de gravier de la région de Sverdlovsk, le combinat "Uralasbest", en mai dernier n'a pas pu livrer 41 % de sa production. En juin et juillet 2011, la situation ne s'est pas améliorée.

Les producteurs désespérés sont prêts à prendre des mesures extrêmes. Ainsi, la compagnie "Soukhoïlozhskciment" dont une part du capital statutaire a été fournie par des investisseurs étrangers, est prête à s'adresser à ses actionnaires en Allemagne pour leur demander de faire pression afin de résoudre cette question au niveau du gouvernement russe.

Les cheminots, de leur côté, se plaignent de l'activité saisonnière superflue des producteurs de matériaux de construction et des réparations estivales sur les voies ferrées. "Depuis ces dix dernires années, la production et la distribution de ciment ont un caractère très saisonnier. Sur l'année entière, le parc existant de transports de ciment couvrirait largement tous les besoins des propriétaires du fret (et même 20 % de plus) . On remarque en période saisonnière une augmentation de la charge de transport mais celle-ci n'excède pas 15 %, et le volume de production de ciment est multiplié par deux en été par rapport à l'hiver. Finalement en hiver plus de 6 000 wagons de transport de ciment restent sans fonctionner", - indique le service de presse de la filiale d'Ekaterinbourg de la "Première Compagnie de transport de marchandises" (PCTM), l'un des principaux opérateurs dans le transport du ciment.

La compagnie a proposé aux propriétaires du fret d'examiner plus d'une fois la possibilité de mise en place d'un programme d'investissements pour la rénovation de son parc de transports de ciment, mais cette idée n'a pas été soutenue. "PCTM est prête à renouveler son parc, mais à condition que cela assure un rendement nécessaire. Le taux annuel moyen (actuellement de l'ordre de 550 roubles par jour) ne permet pas d'investir dans l'achat de nouveaux matériels roulants, ni même de maintenir les équipements existants dans un bon état de fonctionnement", - souligne le service de presse.

Les producteurs ne sont pas prêts à payer plus cher la location du matériel car l'acheminement de leur production leur coûte déjà beaucoup. Selon le dirigeant de la filiale ouralienne d"EUROCIMENT trade" Alexandre Ivanov, les tarifs du transport de la production augmentent très rapidement. "Ils augmentent environ tous les deux mois. Pour transporter le ciment de Neviansk jusqu'à Ekaterinbourg (soit 100 kilomètres) il faut aujourd'hui payer 340 roubles par tonne", - souligne-t-il.

L'un des représentants du secteur, souhaitant rester anonyme, a indiqué que la situation avait été compliquée par les Jeux Olympiques d'hiver qui auront lieu en 2014. Le gouvernement russe a concentré toutes ses forces dans la construction d'édifices à Sochi, ce qui nécessite une importante quantité de wagons. "Il n'y a pas assez de temps pour les décharger, le temps de leur utilisation augmente, et apparaissent des temps morts. Tout cela résulte d'erreurs des autorités en matière de logistique", - note le représentant.

Une conférence est actuellement organisée sur le thème des chemins de fer dans la région de Sverdlovsk à laquelle pourrait participer le Président de la SA "Chemins de fer russes" Vladimir Yakounine. Cependant, la question de savoir si l'on réussira à rétablir le flux de marchandises dans la région est toujours en suspens. Or, cette situation conflictuelle conduit à un déficit en matériaux de construction, à l'augmentation régulière du coût des travaux de construction, et à la hausse des prix du logement.

Les représentants des développeurs, tâchant de ne pas effrayer les acheteurs, ne s'empressent pas d'annoncer une augmentation des prix. La SA "Nova-stroï" (une entreprise du Groupe LSR) n'envisage pas d'augmenter ses prix: "tous nos travaux sont réalisés selon des devis préalablement négociés avec nos compagnies-partenaires. De plus, les prix de l'immobilier sont formés selon le principe de l'économie de marché. Donc, leur augmentation en dehors des conditions de marché est impossible", - a annoncé le Directeur de la filiale ouralienne du Groupe LSR, Kliment Falaleïev.

Cependant, d'autres spécialistes ne partagent pas cette position. "Le renchérissement du coût des matériaux de construction aura tôt ou tard un impact sur le coût final des logements", - affirme le sous-directeur de l'Union des constructeurs de la région de Sverdlovsk Anatoly Vasiliev.

Le Directeur général du "Centre du bon logement "EkaDom", Yaroslav Zamachnoï est d'accord avec ce dernier: "Certes, le coût final de l'édifice est déterminé par une multitude d'éléments, mais l'augmentation du coût des matériaux de construction entraîne en général une hausse des prix des travaux de construction, et d'autres éléments. En conséquence, les prix du marché de l'immobilier d'occasion risquent de s'envoler, celui-ci réagissant très rapidement à tous les changements qui ont lieu sur le marché du neuf ".

Les prochaines élections présidentielles constituent également un deuxième facteur susceptible d'influencer la hausse des prix du mètre carré. Les Russes, habitués à ne pas avoir confiance en leurs politiques, craignent une dévaluation du rouble. Pour cette raison, nombreux sont ceux qui essaieront d'investir dans l'immobilier à la veille de la campagne présidentielle. Les vendeurs réagiront à leur tour rapidement face à cette forte demande en augmentant leurs prix. D'après Y. Zamachnoï, dès l'automne prochain, le coût du mètre carré dans le Moyen Oural devrait augmenter de 15 %.

L'analyste de la chambre immobilière de l'Oural Gouram Toukhachvili partage sa vision des choses: "Début 2011, les prix du marché de l'immobilier d'occasion ont subi une hausse de 5 %, quant au logements neufs, ils ont encore plus augmenté. En fonction des résultats de l'année 2011, cette hausse pourrait faire un bond de 15 %, voire, dans certains cas, atteindre 20 %".

Outre les raisons précitées, l'augmentation des prix sera renforcé par le manque de terrains habitables à Ekaterinbourg. L'année passée, le Ministère public avait retiré plus de 200 lots aux maîtres d'ouvrage, justifiant son action par le fait que ces terrains avaient été accordés illégalement par la mairie d'Ekaterinbourg: en effet, entre 2006 et 2008 de nombreux marchés publics n'avaient pas été mis en place, en violation de la loi. Cependant, plusieurs maîtres d'ouvrage ont déjà investi des dizaines de millions de roubles dans la préparation de la documentation du projet. Désormais, pour récupérer ces terrains, les compagnies devront à nouveau participer aux ventes publiques, mais toutes n'ont pas la possibilité d'engager de telles dépenses.

D'après les données de la chambre immobilière de l'Oural, aujourd'hui le coût moyen d'un logement d'occasion à Ekaterinbourg atteindrait 58 164 roubles le mètre carré, et 51 800 roubles pour le marché du neuf. Il n'est pas exclu que d'ici 2015, contrairement aux promesses des habitants des cieux du Kremlin, le logement deviendra encore plus cher et illusoire.

Maria Trouskova